Что такое ипотечный кредит

Что такое ипотечный кредит

Основные моменты ипотеки

Ипотечный кредит - это залоговая форма кредита, обеспечением по которой выступает недвижимость. Как и любой другой кредит, он выдается на определенный срок под установленную плату, с условием возврата.

Согласно Федеральному закону №102-ФЗ от 24.06.97 г. «Об ипотеке», предметом ипотеки могут быть комнаты, квартиры, жилые дома и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, земельные участки, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, предприятия, имущественные комплексы, гостиницы и так далее. В настоящем модуле речь пойдет о жилой недвижимости и земельных участках.

В каких случаях жилье невозможно приобрести в ипотеку:

  • индивидуальный дом или квартира в многоквартирном жилом доме находится в государственной или муниципальной собственности,
  • жилой дом или квартира находится в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство (в этом случае ипотека возможна только с согласия органов опеки и попечительства)

Основные требования к жилью, которое можно приобрести в ипотеку:

  1. Жилое помещение должно являться отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом. Также возможно взять в ипотеку отдельную комнату, хотя здесь есть как формальные ограничения (нужно иметь отказ собственников других комнат в квартире от права приоритетного выкупа), так и повышенная вероятность отказа от банка (банки предпочитают не иметь дело с залогом в виде комнаты в коммунальной квартире).
  2. Приобретаемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т. ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя (ст. 292 ГК РФ).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

  • не находиться в аварийном состоянии;
  • не стоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

Кроме этих основных требований банки обычно выдвигают ряд дополнительных. Это объясняется тем, что банк заинтересован в ликвидном предмете залога:

  • Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.
  • Жилое помещение должно быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.
  • Жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).
  • Здание, в котором расположен предмет залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, а также иметь удобный подъезд.

Таблица 1. Существенные параметры кредита и заемщика.

Параметры кредита

Первоначальный взнос

Не менее 10% своих средств. Редко - от 0%

Сумма кредита

Чаще всего 50-90% от стоимости жилья

Срок кредита

До 30 лет. Оптимальный срок до 18 лет. После взнос почти не отличается, а общая переплата существенная

Валюта кредита

Рубли, доллары, евро. При получении кредита в иностранной валюте существует риск увеличения финансовой нагрузки в случае валютных колебаний. Следует выбирать валюту, в которой получаете основной доход.

Процентная ставка.

Зависит от вышеназванных параметров. Может быть привязана к индексу финансового рынка. Обычно это MosPrime (Чаще всего используется индикатор 6М) + 3-5%

Эффективная процентная ставка

Складывается с учетом всех расходов при кредитовании, включая оценку, страховку и комиссии банка

Параметры заемщика

Гражданство

РФ

Регистрация

Кредит выдается в регионе по месту работы, нахождения недвижимости или по прописке

Возраст

От 18 лет до 75 лет на момент окончания кредитного договора

Работа

Официальная занятость не менее 4 месяцев на текущем месте.

Кредитная история

Положительная

Платежеспособность

Ежемесячный платеж должен составлять не более 50-70% совокупного доход созаемщиков.

Если Вы хотите увеличить возможную сумму кредита, можно привлечь созаемщиков. Их отличительная особенность от поручителей в том, что их доход суммируется, и они также отвечают по кредиту вместе с Вами. Согласно законодательству РФ супруг(-а) является созаемщиком в обязательном порядке.

При оформлении ипотечного кредита собственность на недвижимость оформляется на одного или всех созаемщиков.

Залог недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Почти все банки по ипотечным кредитам выпускают ценную бумагу - закладную. Банк может переуступить закладную другому банку, и тогда свои платежи Вы будете вносить уже в другой банк. В случае отзыва лицензии у банка, закладные также переходят в другой банк.

В список