Рента и обратная ипотека

Особенности схем

Совсем молодой финансовый инструмент «обратная ипотека» является более юридически безопасным аналогом ренты. Отличительной особенностью является то, что второй стороной по договору (аналогом плательщика ренты) выступает финансовая организация, как правило, банк или Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Данная программа предназначена для тех лиц, которые не подходят по возрасту для использования стандартных схем кредитования.

Суть схемы в том, что банк выплачивает пенсионеру денежные средства в залог его недвижимого жилого имущества.


Рисунок 5. Схема «обратной ипотеки»

После смерти заемщика банк реализует имущество и закрывает кредит. В случае если квартира реализована дороже, чем долг по кредиту с процентами, остаток средств выплачивается наследникам.


Рисунок 6. Закрытие кредита.

Наследники при желании могут выкупить квартиру у банка, покрыв сумму долга с начисленными процентами.

Получается, что обратная ипотека — своего рода кредит «наоборот». То есть выдается он ежемесячно небольшими суммами, а возвращается разом. Как и на обычный кредит, банк начисляет проценты на выданную клиенту сумму.

Условия обратной ипотеки у банков и АРИЖК приблизительно одинаковые, отличается в основном только процентная ставка. У банков она обычно выше.


Рисунок 7. Стандартные условия ипотеки.

Кроме данных условий, существует также обязательное требование независимой оценки недвижимости и страхование рисков повреждения и случайной гибели имущества. В среднем при расчете получается, что дополнительные расходы на страхование и комиссии составляют ежегодно около 0,3–0,4% от оценочной стоимости квартиры.

Возможно произвести приблизительный расчет платежей по стоимости квартиры: допустим, квартира стоит 3 000 000 рублей. Банк выдает кредит в размере до 70% от этой стоимости, то есть 2 100 000 рублей. Однако в эту сумму включаются и проценты банка. Доля выплачиваемых процентов в этой массе составит около 35%. Соответственно:

2 100 000 – 35% = 1 365 000 рублей

Это и есть сумма выплат за 10 лет, которые получит заемщик, то есть по 11 375 рублей в месяц.

Плюсы и минусы для получателя

Рассмотрев и проанализировав обе схемы, можно выделить общие плюсы и минусы, которые относятся к обеим:


Рисунок 8. Плюсы и минусы ренты и обратной ипотеки.

Можно выделить пункты, которые являются плюсом одной схемы и одновременно минусом другой:



Рисунок 9. Сравнение ренты и обратной ипотеки.

Пример:

Иван Петрович – инвалид и пенсионер – не имея наследников (по его мнению), но имея двухкомнатную квартиру, принял решение заключить договор ренты с пожизненным содержанием с компанией «Соцстатус». По условиям договора компания выплачивала ему 3000 рублей компенсации, а также за ним был закреплен социальный сотрудник, который 2 раза в месяц покупал и привозил лекарства и 4 раза в месяц – продукты.

Через 7 лет после смерти пенсионера его квартиру компания «Соцстатус» выставила на продажу. В этот же период объявился дальний родственник (о котором Иван Петрович и не помнил), являющийся наследником 6-й очереди. Квартира, переданная по договору ренты, не входила в наследство.

Пример:

Сергей Петрович (78 лет) и Инна Викторовна (74 года) решили воспользоваться совершенно новым для России финансовым продуктом – обратной ипотекой – и обратились в банк. Стоимость их квартиры по оценке составила 4,3 млн. рублей. Банк предложил им ежемесячные платежи по 20 000 рублей в течение 10 лет. В итоге с учетом процентов по ставке 12% годовых это дало бы примерно всю стоимость квартиры. Для оформления сделки им необходимо было оплатить независимую оценку квартиры 3 000 рублей, страхование квартиры в размере 0,4% от ее стоимости, что составило 17 200 рублей в год. Причем сумму страховки необходимо было вносить ежегодно.

По истечении 9 лет владельцев квартиры не стало, и банк продал ее за 5,6 млн рублей, в связи с тем, что цена на недвижимость за этот период выросла из-за инфляции. Общий долг перед банком на тот период составлял, с учетом процентов и всех расходов по сделке продажи квартиры, 4 млн. рублей. Банк выплатил разницу 1,6 млн. рублей наследникам пенсионеров.

Задание:

У Вас возникла потребность получения дополнительных денежных средств. Вы имеете двухкомнатную квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Ваш возраст 73 года. Выберете наиболее подходящий вариант и обоснуйте свое решение:

  1. Пожизненная рента. Ежемесячные платежи 10 000 рублей
  2. Рента с пожизненным содержанием. Ежемесячные платежи 2000 рублей + обеспечение продуктами 4 раза в месяц (по 2000 рублей за один раз) + уборка квартиры раз в неделю
  3. Обратная ипотека. Договор с банком, ежемесячные выплаты по 12 000 рублей в месяц
  4. Пожизненная рента с оплатой выкупной цены квартиры. Выкупная цена – 1 000 000 рублей, ежемесячные платежи – 5 000 рублей.

(Ответы и пояснения в конце модуля)