Договор ренты

Классификация ренты по видам договора


Рисунок 2. Различия договоров ренты.

В соответствии с действующим законодательством РФ имущество может быть передано в счет пожизненной ренты как за плату, так и без нее.

В случае бесплатной передачи плательщик ренты выплачивает только рентные платежи. Если имущество передается за плату, то пенсионер получает, кроме рентной платы, еще и выкупную цену, установленную договором. Таким образом, можно, например, обговорить, что прежний владелец квартиры получает выкупную стоимость, скажем, 500 000 рублей, а далее по 5 000 рублей ежемесячно. Таким образом, выкупная стоимость – это стоимость квартиры без учета рентных платежей или содержания.

Плательщиками ренты по всем видам договоров могут быть любые лица, в том числе юридические, но на практике чаще всего это родственники или близкие знакомые.

Задание:

Распределите особенности договоров ренты по видам и разнесите их в таблицу (возможны несколько вариантов):

    1. договор ограничен сроком жизни получателя ренты
    2. платежи по договору осуществляются в денежной форме
    3. рента предоставляется в виде услуг
    4. срок по договору не ограничен
    5. получатели платежей – граждане
    6. получатели платежей – некоммерческие организации
    7. право получать ренту может быть завещано
    8. право получателя может быть уступлено

Постоянная рента

Пожизненная рента

Рента с пожизненным содержанием

(Ответы и пояснения в конце модуля)

Задание:

У Вас однокомнатная квартира стоимостью 2 000 000 рублей. Вы хотите, чтобы она работала на Вас сейчас. Ваши родственники в другом городе. Ваш возраст 76 лет. Что Вы предпочтете? Обоснуйте свое решение:

  1. Пожизненная рента. Ежемесячные платежи – 7 000 рублей. Плательщик – незнакомый человек
  2. Рента с пожизненным содержанием. Ежемесячные платежи – 4000 рублей + уборка квартиры раз в неделю. Плательщик – незнакомый человек.
  3. Рента с пожизненным содержанием. Ежемесячные платежи – 2000 рублей + уборка квартиры раз в неделю. Плательщик – социальная организация.

(Ответы и пояснения в конце модуля)

На что обратить внимание при составлении договора ренты

При заключении договоров с условием выплаты выкупной стоимости рекомендуется включать в условия, что право собственности на передаваемое имущество переходит только после уплаты этой выкупной стоимости.

По бесплатному договору право собственности переходит после государственной регистрации договора. После перехода права новый собственник (плательщик ренты) может продавать, дарить и завещать (т. е. отчуждать) полученное имущество, однако только с согласия получателя ренты.

Может возникнуть вопрос, к кому же обращаться в случае нарушения сроков и сумм выплаты рентных платежей по новому договору? К первоначальному плательщику (с кем изначально был заключен договор ренты) или к новому лицу, к которому перешло имущество после передачи? Порядок действий в данной ситуации должен быть прописан в договоре купли- продажи (мены, дарения). Предположим, что Вы являетесь получателем ренты и дали согласие на перепродажу или дарение квартиры другому лицу. В договоре можно предусмотреть три варианта, каким образом Вам действовать в случае нарушения его условий:

  • Вы требуете оплаты от нового собственника, а если он отказывается, обращаетесь к прежнему плательщику
  • Вы фиксируете в договоре свое право выбирать, у кого требовать выплат.
  • Вы оставляете за собой право расторгнуть договор через суд и забрать квартиру назад.

Это можно представить в виде схемы:


Рисунок 3. Предъявление требований в случае нарушения условий договора.

Пример:

Пенсионерка (Валентина Николаевна), желая регулярно ездить на юг, решила с целью получения дополнительного дохода для финансирования поездок заключить договор пожизненной ренты с молодым человеком (Андреем). Однокомнатная квартира была переоформлена на юношу. Естественно, по условиям договора пенсионерка оставалась жить в переданной квартире. Ежемесячный платеж составлял 5000 рублей в месяц. Через два года мужчина женился и решил продать квартиру своему двоюродному брату и купить себе двухкомнатную. Он обратился к получателю ренты (пенсионерке) за согласием на сделку. Она не отказала. Договор с новым собственником (Виктором) был составлен на условиях субсидиарной ответственности. Еще через год поступление платежей прекратилось. Задержка составила три месяца.

Валентина Николаевна обратилась с требованиями о погашении просроченных платежей к Виктору, так как он являлся новым собственником. На что он ответил, что его уволили, и у него нет возможности выплачивать оговоренные суммы. После чего пенсионерка обратилась к Андрею, так как по договору была установлена субсидиарная ответственность, т. е. первоначальный плательщик обязан был отвечать по обязательствам в случае невозможности получения платежей от нового собственника.

В случае если бы договор был с солидарной ответственностью, то Валентина Николаевна смогла бы обратить свои требования на свое усмотрение – или к Андрею, или к Виктору.

В обоих случаях, если она в итоге ничего от них не добьется, то имеет полное право подать в суд иск о расторжении договора и возвращении себе квартиры.

Так как договор имеет множество нюансов, желательно составлять его при помощи юриста.

Как уже раньше оговаривалось, в качестве ренты могут выступать не только денежные выплаты, но и социальные услуги. Перечень данных услуг не ограничен. По соглашению сторон в договор можно включить любые услуги, например, предусмотреть оплату ритуальных услуг за счет плательщика ренты. Все услуги в договоре должны быть четко сформулированы, определены сроки и объемы их исполнения. Также необходимо максимально подробно указать, что считается добросовестным исполнением обязательств.

Задание:

Вы заключаете договор ренты с пожизненным содержанием. В договор включаете услуги по покупке лекарств, транспортированию Вас в поликлинику, а также уборке квартиры. Обозначьте максимально конкретно предложенные пункты для сведения к минимуму вероятности некачественного оказания услуг плательщиком.

(Ответы и пояснения в конце модуля)

С целью минимизации спорных ситуаций желательно в договоре указать, что все платежи должны переводиться в безналичном порядке. В таком случае Вы всегда сможете доказать, получали ли Вы деньги или нет, взяв в банке распечатку по счету.

Следует иметь в виду, что получатель ренты, а также его родственники могут прописаться в квартире только с согласия нового собственника – плательщика рентных платежей.

В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, нетрудоспособные лица и/или лица, находящиеся на иждивении собственника квартиры, ее невозможно передать по договору ренты.


Рисунок 4. Пожизненная рента.